Concedere usufrutto o diritto di abitazione?

A volte ha senso lasciare in eredità a qualcuno diritti reali limitati piuttosto che la piena proprietà di un oggetto. Di seguito, vorremmo mostrarvi i due strumenti più importanti a proposito: l'usufrutto e il diritto di abitazione.

La protezione o il favoreggiamento di una persona non deve sempre essere effettuato concedendo la proprietà di beni o oggetti del lascito. Oltre alla proprietà come «pieno diritto», il Codice civile svizzero riconosce anche i cosiddetti «diritti reali limitati». Quelli più importanti per la pianificazione successoria sono l’usufrutto e il diritto di abitazione. In quanto servitù personali, sono entrambi strettamente legati all’avente diritto.

L’usufrutto e il diritto di abitazione non possono essere costituiti solo in un testamento o in un contratto successorio, cioè con una disposizione a causa di morte. Possono anche costituirsi a seguito di un negozio giuridico tra vivi. Ciò richiede un negozio di obbligazione e un negozio di disposizione. Con il negozio di obbligazione il concedente si impegna a concedere al beneficiario un diritto (reale limitato). Il beneficiario ha quindi una pretesa obbligatoria che anche il negozio di disposizione venga eseguito. L’effettivo diritto sulla cosa (il diritto reale) nasce con il negozio di disposizione.

I diritti reali possono essere concessi a titolo oneroso o gratuito. Se questo viene fatto gratuitamente, si tratta di una donazione (inter vivos) o di una devoluzione a causa di morte (eredità o legato). Se c’è una controprestazione che però vale ovviamente meno del diritto reale, si tratta di una cosiddetta «donazione mista». Se il concedente non mantiene le promesse fatte nel negozio di obbligazione, il beneficiario può citarlo in giudizio per l’adempimento o il risarcimento.

I diritti reali limitati presentano anche alcune peculiarità dal punto di vista fiscale. In quanto diritti patrimoniali sono anche loro soggetti a tassazione, per esempio come substrato dell’imposta sul reddito, sugli immobili o imposte sulle successioni e donazioni. A seconda delle specifiche circostanze sono dotati di un fattore e tasso di capitalizzazione che ne riduce il valore rispetto a quello della piena proprietà. Le formule per questo possono essere trovate in apposite tabelle (Barwerttafeln). A volte ciò può comportare risparmi fiscali. Per esempio nel caso del partner in concubinato, che normalmente deve pagare alte imposte sulla successione. I parenti più stretti e i coniugi, d’altra parte, sono di solito esenti dalle imposte sulle successione e donazioni o possono beneficiare di indennità e sgravi fiscali.

Che cos’è un usufrutto?

L’usufrutto può essere costituito sopra beni mobili, fondi, diritti o un’intera sostanza. Nel caso di un usufrutto, il diritto di possesso, uso e godimento di una cosa è trasferito all’usufruttuario. Tuttavia, la «nuda proprietà» come mero titolo legale rimane del concedente o può essere trasferita a terzi. Il proprietario deve sopportare l’uso fatto dall’usufruttuario secondo le disposizioni fino alla scadenza del diritto di farlo. Il proprietario può opporsi all’uso illecito o inappropriato e richiedere la prestazione di una garanzia non appena dimostra che i suoi diritti sono in pericolo.

Il modo della costituzione dell’usufrutto dipende dall’oggetto per il quale deve essere costituito. Dove la legge non prevede disposizioni particolari si applicano le disposizioni sulla proprietà.

Nel caso di beni mobili (es. automobili, opere d’arte o gioielli) il negozio di obbligazione non è generalmente legato ad una forma, è possibile una qualsiasi. È sufficiente una promessa verbale o anche tacita da parte del proprietario all’usufruttuario di concedere l’usufrutto. La promessa può riguardare singoli oggetti o diversi oggetti (es. un parco macchine o una collezione d’arte). Il negozio di disposizione nel caso di beni mobili consiste nel trasferimento di possesso dei mobili all’usufruttuario. Ciò significa che, con la conoscenza e la volontà del proprietario, l’usufrutturaio è in grado di esercitare il controllo fisico sull’usufrutto. Solitamente il trasferimento di possesso avviene consegnando l’oggetto stesso o i mezzi necessari per l’accesso (come chiavi dell’auto o della cassaforte, o eventualmente una password nel caso di valori patrimoniali digitali).

In caso di usufrutto di un diritto o di un credito (es. diritto di pegno o prestito), la costituzione è effettuata mediante cessione. Affinché essa sia valida è necessaria la forma scritta. Se sono i crediti ad essere oggetto di usufrutto, l’usufruttuario può riscuoterne il reddito.

Se l’usufrutto deve essere costituito su un fondo, si applicano requisiti formali più severi. Il negozio di obbligazione, il cosiddetto contratto di servitù, richiede l’autenticazione pubblica. Il diritto cantonale determina chi è responsabile di farla. Di norma è un notaio o un funzionario dell’ufficio del registro fondiario. Sulla base di questo negozio di obbligazione l’usufrutto è iscritto nel registro fondiario. Il diritto reale di usufrutto si costituisce solo con l’iscrizione nel registro fondiario. Prima di ciò, non può essere fatto valere nei confronti di terzi. Ciò serve a garantire la certezza del diritto quando si tratta di beni immobili (il cosiddetto principio della pubblicità). L’esercizio dell’usufrutto su un fondo può quindi essere limitato anche ad una determinata parte di un edificio o del fondo.

L’usufruttuario deve sostenere i normali costi di manutenzione. Inoltre risponde per la perdita o la deteriorazione della cosa, in quanto non provi che il danno si è verificato senza sua colpa. D’altra parte, non è tenuto a risarcire il minor valore degli oggetti deteriorati dal­l’uso ordinario. Allo stesso modo, l’usufruttuario ha diritto ai frutti o ai ricavi da interessi (ad es. da locazione) di una cosa. Salvo disposizioni contrarie, l’usufruttuario riceve la piena proprietà degli oggetti consumabili, ma è tenuto a pagare un’indennità per il valore che avevano all’inizio dell’usufrutto.

L’usufrutto stesso («diritto principale») è, in linea di principio, inseparabilmente legato all’avente diritto. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, il diritto di esercizio può essere trasferito ulteriormente ad un’altra persona. È ipotizzabile, ad esempio, un caso in cui l’usufruttuario di un gioiello permette alla moglie di indossarlo. Il proprietario deve tollerarne l’uso da parte della moglie con la volontà dell’usufruttuario.

Fine dell’usufrutto e favoreggiamento massimo

L’usufrutto cessa con la morte dell’avente diritto. Tuttavia, può anche essere limitato nel tempo o essere soggetto a una condizione risolutiva. La sua durata massima è limitata per legge a 100 anni. Al termine dell’usufrutto, il possessore (o il suo successore legale) deve restituire l’oggetto al proprietario. Nel caso di un fondo, la corrispondente iscrizione nel registro fondiario viene cancellata.

Una forma speciale di usufrutto è il favoreggiamento massimo del coniuge superstite. Consiste nel concedere al coniuge superstite un diritto di usufrutto sull’intero lascito. Con questa soluzione il coniuge superstite può rimanere in possesso dell’intera casa di proprietà. Inoltre, provvisoriamente, non deve pagare i figli comuni. In altre parole, può rimanere a vivere nella casa senza dover compensare i figli per la loro parte di eredità. Il diritto di usufrutto prende il posto del diritto successorio che spetta per legge al coniuge insieme ai discendenti. Inoltre, la quota disponibile è un quarto dell’intero patrimonio (dal 01.01.2023: la metà). Il testatore può donare tale quota a persone di sua scelta (coniuge, discendenti o terzi), indipendentemente dall’usufrutto.

Che cos’è un diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione è un po’ più ristretto dell’usufrutto. Consiste nella facoltà di abitare in un edificio o in una parte di esso. Il diritto di abitazione non si può cedere, né si trasmette per successione. Esso può quindi essere esercitato solo dal soggetto cui il diritto è stato concesso.

Salvo disposizione contraria di legge, il diritto di abitazione soggiace alle disposizioni circa l’usufrutto. Ciò significa, tra l’altro, che per l’istituzione di un diritto di abitazione è necessario un negozio di obbligazione autenticato pubblicamente e l’iscrizione nel registro fondiario come negozio di disposizione.

Il diritto di abitazione è commisurato ai bisogni perso­nali dell’usuario. Se il diritto non è espressamente limitato alla sua persona, gli è lecito vivere con i membri della propria famiglia e coinquilini (es. partner in concubinato). Quando il diritto d’abitazione è limitato ad una parte di un edificio (ad esempio una stanza, un piano o un’ala), l’usuario partecipa al godimento degli adattamenti fatti per l’uso comune come la cucina, il bagno o la toilette.

Se il beneficiario ha un diritto di abitazione esclusivo, si assume l’onere della normale manutenzione. Ovvero le spese di funzionamento per il riscaldamento, l’elettricità, il telefono e internet, ecc. Se ha solo un diritto d’uso in comune, le spese di manutenzione ricadono sul proprietario. Il contratto sul diritto di abitazione può prevedere una diversa ripartizione dei costi.

Usufrutto o diritto di abitazione: quale strumento è consigliato?

L’usufrutto e il diritto di abitazione hanno molto in comune, ma anche alcune importanti differenze. Quale servitù personale è più consigliabile dipende dalle circostanze del singolo caso. Tuttavia, è possibile stabilire regole di base.

La decisione tra usufrutto e diritto di abitazione sorge, in realtà, solo nei casi in cui è coinvolto il diritto su un immobile. Per natura, nessun diritto di abitazione può essere costituito su beni mobili, crediti o patrimoni (questo potrebbe essere discutibile nel caso di una roulotte o di un camper). In questi casi c’è a disposizione solo l’usufrutto.

L’usufrutto conferisce al beneficiario una libertà d’uso significativamente maggiore rispetto al diritto di abitazione. In particolare, l’usufruttuario può affittare unità abitative a pagamento e riscuotere l’affitto. Questo non è possibile con il diritto di abitazione. Quest’ultimo ha il solo scopo di garantire la situazione abitativa del beneficiario e, se del caso, dei suoi parenti stretti.

Sia in caso di usufrutto che di diritto di abitazione è possibile la limitazione a singole parti di un edificio. Tuttavia, l’usufrutto è tipicamente un diritto esclusivo. Un usufruttuario può o meno consentire a terzi, compreso il proprietario, di vivere con lui. Nel caso del diritto di abitazione, invece, esiste anche una variante non esclusiva. In questo caso, si ha solo il diritto di condividere lo spazio abitativo con il proprietario o con altre persone. È inoltre possibile limitare il diritto di abitazione al solo beneficiario, in modo da vietare l’accoglienza di coinquilini.

Si può quindi affermare che l’usufrutto ha senso per una completa sicurezza finanziaria o un completo favoritismo. Tuttavia, l’usufruttuario non riceve la piena proprietà. L’usufrutto ha lo scopo di rendere più facile per un coniuge o un partner in concubinato continuare a vivere dopo la morte del partner. Mantenere gli standard abituali in un ambiente familiare aiuta sicuramente. Inoltre, la casa di proprietà gravata da usufrutto può essere ceduta come proprietà a qualcun altro (spesso ai figli).

Il diritto di abitazione è d’altra parte raccomandato nei casi in cui la protezione deve essere limitata alla situazione abitativa del beneficiario. Con il diritto di abitazione possono essere associate più restrizioni. Per esempio, le condizioni che nessun coinquilino possa trasferirsi successivamente o che non siano ammessi animali domestici. Tale condizione può essere fatta valere dal proprietario o dai suoi aventi diritto mediante un’azione.

Spesso è meglio coinvolgere già in una fase iniziale tutte le persone implicate in una tale relazione giuridica e capire i loro desideri. I coniugi o i compagni di vita e i figli dovrebbero incontrarsi e discutere della situazione abitativa. In particolare, è importante discutere di come utilizzare la casa di proprietà a medio termine. In questo modo possono essere concordate le modalità dell’usufrutto o del diritto di abitazione, come la durata, l’entità o l’assunzione dei costi. Questo approccio orientato al consenso aiuta a prevenire disaccordi e conseguenti controversie legali.

In casi complessi, vi consigliamo di rivolgervi per una consulenza ad uno specialista in diritto patrimoniale, successorio o immobiliare. Saremo lieti di aiutarvi tramite il contatto info@deinadieu.ch o allo +41 44 500 52 37.

L’essenziale in breve:

  • La protezione o il favoreggiamento di una persona si realizza non solo con il trasferimento di proprietà, ma anche con la concessione di un usufrutto o di un diritto di abitazione. La costituzione di tali servitù personali è possibile tra vivi o mortis causa per testamento o contratto successorio.
  • L’usufrutto conferisce all’avente diritto il diritto di possesso, uso e godimento di beni mobili, fondi o diritti. Il proprietario deve sopportare l’uso fatto secondo le disposizioni, compreso l’uso da parte di terzi. L’usufruttuario sostiene i normali costi di manutenzione, ma può anche beneficiare del reddito che la cosa produce. Al termine del periodo di usufrutto, la cosa deve essere restituita al proprietario.
  • Il diritto di abitazione consiste nella facoltà di abitare in un edificio o in una parte di esso. Non è né cedibile, né si può trasmettere per successione. In linea di principio, anche i parenti possono vivere con il beneficiario, ma sono possibili ulteriori restrizioni al diritto di abitazione. L’uso commerciale, come la locazione, non è consentito.
  • L’usufrutto conferisce all’avente diritto una posizione giuridica più forte e una maggiore libertà e flessibilità nell’uso. Il diritto di abitazione, invece, serve principalmente a garantire la situazione abitativa ed è volto ad evitare che il partner in concubinato debba trasferirsi contro la propria volontà dopo la morte del proprietario.

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