Accorder un usufruit ou un droit d’habitation ?

Il est parfois judicieux de transmettre pour cause de mort ou de léguer à quelqu'un des droits réels limités plutôt que la pleine propriété d'une chose. Nous vous présentons ci-dessous les deux instruments les plus importants pour ce faire : l'usufruit et le droit d'habitation.

Il n’est pas toujours nécessaire de protéger ou de favoriser une personne en lui attribuant la propriété de biens ou d’éléments de la succession. Outre la propriété en tant que « droit plein », le Code civil suisse connaît également ce qu’on appelle les « droits réels limités », dont les plus importants pour la planification successorale sont l’usufruit et le droit d’habitation. En tant que servitudes personnelles, elles sont toutes deux étroitement liées à la personne de l’ayant droit.

L’usufruit et le droit d’habitation peuvent être établis non seulement dans un testament ou un pacte successoral, donc pour cause de mort, mais ils peuvent également résulter d’un acte juridique entre vifs. Pour cela, il faut un acte générateur d’obligations et un acte de disposition. Au moyen de l’acte générateur d’obligations, le disposant promet au bénéficiaire l’octroi d’un droit (réel limité). Le bénéficiaire a alors un droit de nature obligatoire à ce que l’acte de disposition soit également exécuté. L’acte de disposition fait naître le droit proprement dit sur la chose (le droit réel).

Les droits réels peuvent être accordés à titre onéreux ou à titre gratuit. Si cela se fait à titre gratuit, il s’agit d’une donation (entre vifs) ou d’une libéralité à cause de mort (héritage ou legs). S’il y a une contrepartie, mais que sa valeur est manifestement inférieure à celle du droit réel, il s’agit d’une « donation mixte ». Si le disposant n’exécute pas les promesses faites dans l’acte générateur d’obligations, le bénéficiaire peut ouvrir action en exécution ou en dommages-intérêts.

D’un point de vue fiscal, les droits réels limités présentent également certaines particularités. En tant que droits patrimoniaux, ils font également l’objet d’une imposition, par exemple en tant que substrat de l’impôt sur le revenu, de l’impôt foncier ou de l’impôt sur les successions et les donations. En fonction des circonstances concrètes, ils bénéficient d’un facteur et d’un taux de capitalisation qui réduisent leur valeur par rapport à celle de la pleine propriété. Les formules utiliées à cette fin peuvent être trouvées dans ce que l’on appelle les tables de capitalisation. Cela permet parfois des économies d’impôt. Tel est notamment le cas du concubin, qui doit normalement payer un impôt sur les successions élevé. En revanche, les proches parents et le conjoint sont généralement exonérés de l’impôt sur les successions et les donations ou peuvent bénéficier de franchises et d’allègements fiscaux.

Qu’est-ce qu’un usufruit ?

L’usufruit peut être constitué sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. L’usufruit consiste à transférer à l’usufruitier le droit de posséder, d’utiliser et de jouir d’un bien. Toutefois, la « nue-propriété », qui ne constitue qu’un simple titre de propriété, reste acquise au disposant ou peut être transmise à un tiers. Le propriétaire doit accepter que l’usufruitier utilise le bien conformément à sa destination jusqu’à l’expiration de son droit. Le propriétaire peut s’opposer à un usage illicite ou inapproprié et demander une garantie dès qu’il prouve que ses droits sont menacés.

En fonction de l’objet sur lequel il porte, un usufruit peut être constitué de différentes manières. Lorsque la loi ne prévoit pas de dispositions particulières, les dispositions relatives à la propriété sont applicables.

S’il s’agit de meubles (p. ex. des voitures, des œuvres d’art ou des bijoux), l’acte générateur d’obligations n’est en principe soumis à aucune forme particulière. Il suffit ainsi que le propriétaire promette oralement ou de manière tacitement à l’usufruitier de lui accorder un usufruit. La promesse peut porter sur des biens individuels ou sur une pluralité de biens (par exemple un parc de véhicules ou une collection d’art). L’acte de disposition consiste, pour les meubles, à transférer la possession à l’usufruitier. Cela signifie que, conformément à la volonté du propriétaire et à la connaissance de celui-ci, l’usufruitier est en mesure d’exercer la maîtrise de fait sur l’objet de l’usufruit. En règle générale, le transfert de possession s’effectue par la remise de la chose elle-même ou des moyens qui permettent d’y accéder (comme les clés d’une voiture ou d’un coffre-fort, ou éventuellement un mot de passe pour les actifs numériques).

Lorsque l’usufruit porte sur un droit ou une créance (p. ex. un droit de gage ou une obligation), la constitution se fait par cession. Pour être valable, celle-ci doit être passée en la forme écrite. Lorsque des créances font l’objet d’un usufruit, l’usufruitier peut en percevoir les revenus.

Si l’usufruit doit être constitué sur un immeuble, des conditions de forme plus strictes s’appliquent. L’acte générateur d’obligations, appelé contrat de servitude, doit être passé en la forme authentique. Le droit cantonal détermine qui est compétent en la matière. En règle générale, il s’agit d’un ou d’une notaire ou d’un officier du registre foncier. Sur la base de cet acte générateur d’obligations, l’usufruit est inscrit au registre foncier. Le droit réel d’usufruit ne naît qu’avec l’inscription au registre foncier. Avant cela, il n’est pas opposable aux tiers. Cela permet d’assurer la sécurité juridique dans les transactions immobilières (principe de publicité). L’exercice de l’usufruit portant sur un immeuble peut ainsi également être limité à une partie déterminée d’un bâtiment ou d’un bien-fonds.

L’usufruitier doit supporter les frais d’entretien ordinaires. S’il ne parvient pas à prouver qu’un dommage est survenu sans qu’il y ait eu faute de sa part, l’usufruitier répond envers le propriétaire de la destruction ou de la moins-value de la chose. En revanche, il n’est pas tenu d’indemniser une moins-value résultant d’une utilisation correcte. De même, l’usufruitier a droit aux fruits ou aux revenus d’intérêts (provenant par exemple de l’affermage ou de la location) de la chose. Sauf disposition contraire, l’usufruitier a la pleine propriété des choses consomptibles, mais il est tenu d’indemniser à concurrence de la valeur qu’elles avaient au début de l’usufruit.

L’usufruit lui-même (« le droit de base ») est en principe indissociable de la personne de l’ayant droit. Cependant, dans la plupart des cas, le pouvoir de l’exercer peut être transféré à une autre personne. On peut imaginer par exemple un cas dans lequel l’usufruitier d’un bijou autorise son épouse à le porter. Le propriétaire doit alors tolérer l’utilisation de l’objet par l’épouse si cela correspond à la volonté de l’usufruitier.

La fin de l’usufruit et le traitement privilégié

L’usufruit prend fin au décès de l’ayant droit. Il peut toutefois être limité dans le temps ou soumis à des conditions résolutoires. Sa durée maximale est limitée par la loi à 100 ans. Lorsque l’usufruit prend fin, le possesseur (ou son ayant droit) doit restituer le bien au propriétaire. Si l’usufruit porte sur un bien-fonds, l’inscription correspondante au registre foncier est supprimée.

Une forme particulière d’usufruit est le traitement privilégié du conjoint survivant. Celui-ci consiste à accorder au conjoint survivant un droit d’usufruit sur l’ensemble de la succession. Cette solution permet au conjoint survivant de conserver la possession de la totalité du logement. Il n’a pas non plus à payer les enfants communs pour le moment. En d’autres termes, il peut rester dans la maison sans devoir indemniser les enfants d’une quelconque manière pour leur part successorale. Le droit d’usufruit remplace le droit de succession auquel le conjoint, à l’instar des descendants, a droit de par la loi. En outre, la quotité disponible s’élève à un quart de l’ensemble de la succession (à partir du 1er janvier 2023 à la moitié). Le de cujus peut attribuer cette part aux personnes de son choix (conjoint, descendants ou tiers), indépendamment de l’usufruit.

Qu’est-ce qu’un droit d’habitation ?

Le droit d’habitation est un peu plus restreint que l’usufruit. Il s’agit du droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie. Le droit d’habitation est incessible et ne passe pas aux héritiers. Il ne peut donc être exercé que par la personne à laquelle il a été accordé.

Sauf disposition contraire de la loi, les dispositions relatives à l’usufruit sont applicable au droit d’habitation. Cela signifie notamment que la constitution d’un droit d’habitation nécessite un acte générateur d’obligations en la forme authentique ainsi qu’un acte de disposition consistant dans l’inscription au registre foncier.

L’étendue du droit d’habitation est définie en fonction des besoins personnels de l’ayant droit. Si le droit n’est pas expressément limité à sa personne, l’ayant droit peut accueillir dans son logement des membres de sa famille et des personnes vivant sous le même toit (p. ex. son concubin). Si le droit d’habitation est limité à une partie d’un bâtiment (p. ex. une chambre, un étage ou une aile), l’ayant droit peut utiliser les installations destinées à l’usage commun telles que la cuisine, la salle de bain ou les toilettes.

Si l’ayant droit dispose d’un droit d’habitation exclusif, il supporte les charges d’entretien ordinaire. Il s’agit des frais généraux pour le chauffage, l’électricité, le téléphone et internet, etc. S’il n’a qu’un droit d’usage en commun avec le propriétaire, les frais d’entretien incombent à ce dernier. Le contrat relatif au droit d’habitation peut toutefois prévoir une répartition des frais différente.

Usufruit ou droit d’habitation : quel instrument recommander ?

L’usufruit et le droit d’habitation ont beaucoup de points communs, mais aussi quelques différences importantes. Le choix de la servitude personnelle la plus appropriée dépend des circonstances de chaque cas. Il est néanmoins possible d’établir quelques règles de base.

Le choix entre usufruit et droit d’habitation ne se pose en fait que dans les cas où le droit porte sur un immeuble. Par nature, il n’est pas possible de constituer un droit d’habitation sur des meubles, des créances ou du patrimoine (cela pourrait être possible tout au plus sur une caravane ou un camping-car mais cela est contesté). Dans ces cas-là, il ne reste ainsi que l’usufruit.

L’usufruit confère à l’ayant droit une liberté d’utilisation sensiblement plus étendue que le droit d’habitation. L’usufruitier peut notamment louer des appartements à titre onéreux et percevoir lui-même les loyers, ce qui n’est pas possible avec le droit d’habitation. En effet, celui-ci a uniquement pour but de sécuriser la situation de logement de l’ayant droit ainsi que, le cas échéant, de ses proches.

La limitation du droit à certaines parties d’un bâtiment est possible tant pour l’usufruit que pour le droit d’habitation. Cependant, l’usufruit est typiquement un droit exclusif. Le bénéficiaire de l’usufruit peut ou non permettre à des tiers, y compris le propriétaire, de vivre chez lui. En revanche, il existe également une variante non exclusive pour le droit d’habitation. Dans ce cas, le bénéficiaire a uniquement le droit de partager le logement avec le propriétaire ou d’autres personnes. Il est également possible de limiter le droit d’habitation à la seule personne du bénéficiaire, de sorte qu’il est interdit d’accueillir d’autres personnes dans le ménage.

On peut ainsi affirmer que l’usufruit est judicieux pour assurer une protection financière complète ou pour favoriser quelqu’un. Cependant, l’usufruitière ne reçoit pas la pleine propriété. Il s’agit ainsi de faciliter la poursuite de la vie de son conjoint ou de son concubin après son propre décès. Le maintien des standards habituels dans un environnement connu y contribue certainement. En outre, le logement grevé de l’usufruit peut être cédé en propriété à quelqu’un d’autre (souvent les enfants).

Le droit d’habitation est recommandé dans les cas où la protection doit se limiter à la situation de logement du bénéficiaire. Le droit d’habitation peut être assorti de restrictions plus étendues, telles que les chargesselon lesquelles aucune autre personne ne peut emménager dans le logement dans le futur ou les animaux domestiques ne sont pas autorisés. Le respect d’une telle charge peut être imposé par le propriétaire ou ses ayants droit au moyen d’une action en justice.

Il est souvent préférable d’impliquer suffisamment tôt toutes les personnes concernées par un tel rapport juridique et de tenir compte de leurs souhaits. Les époux ou les concubins et les enfants devraient se réunir et discuter de la situation du logement. Il conviendrait notamment de discuter de l’utilisation qui sera faite du logement à moyen terme. Ainsi, les modalités de l’usufruit ou du droit d’habitation, telles que la durée, l’étendue ou la prise en charge des coûts, peuvent être fixées d’un commun accord. Cette approche consensuelle permet de prévenir les divergences de vues et donc les litiges juridiques ultérieurs.

Dans les cas complexes, nous vous recommandons de vous adresser à un spécialiste en droit patrimonial, en droit des successions ou en droit de l’immobilier pour obtenir des conseils. A l’adresse info@deinadieu.ch ou au +41 44 500 52 37, nous nous ferons un plaisir de vous aider à trouver un spécialiste.

L’essentiel en bref :

  • Il est possible de protéger ou de favoriser une personne autrement que par le transfert de propriété, à savoir par l’octroi d’un droit d’usufruit ou d’habitation. La constitution de telles servitudes personnelles est possible entre vifs ou pour cause de mort par testament ou pacte successoral.
  • L’usufruit confère à l’ayant droit le droit de posséder, d’utiliser et de jouir d’une chose mobilière, d’un immeuble ou d’un droit. Le propriétaire doit tolérer l’utilisation du bien conforme à sa destination, y compris l’utilisation par des tiers. L’usufruitier supporte les frais d’entretien, mais peut également profiter des revenus que la chose génère. A l’échéance de la durée de l’usufruit, la chose doit être restituée au propriétaire.
  • Le droit d’habitation consiste dans la faculté d’occuper un logement dans (une partie d’)un bâtiment. Il n’est ni cessible, ni transmissible par succession. En principe, des proches peuvent également vivre avec l’ayant droit, mais d’autres restrictions du droit d’habitation sont possibles. Toute utilisation commerciale, telle que la location, est interdite.
  • L’usufruit confère à l’ayant droit un statut juridique plus fort ainsi qu’une plus grande liberté et flexibilité dans l’utilisation. Le droit d’habitation, quant à lui, sert en premier lieu à sécuriser la situation du logement et à éviter que le concubin, par exemple, ne doive déménager après le décès du propriétaire si cela ne correspond pas à la volonté de ce dernier.

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