Die Wohnung auflösen bei einem Todesfall

Nach dem Tod eines geliebten Menschen bleibt oftmals viel Organisatorisches übrig – so zum Beispiel die Wohnungskündigung. Es ist wichtig, die Wohnung rechtzeitig zu kündigen. Der Todesfall löst keine automatische Kündigung aus.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wenn die Mieterin oder der Mieter einer Wohnung verstirbt, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Den Erbinnen und Erben steht aber ein (ausserordentliches) Kündigungsrecht zu. Sie können gemeinsam den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächstmöglichen Termin kündigen.
  • Die Erbinnen und Erben müssen die Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist räumen und im vertragsgemässen Zustand zurückgeben (möbliert/unmöbliert, besenrein, etc.). Ist zu diesem Zeitpunkt die Erbteilung noch nicht abgeschlossen, braucht es u.U. einen Ort, um die Nachlassgegenstände zwischenzeitlich aufzubewahren.
  • Die weiter anfallenden Mietzinsen sowie die Kosten der Wohnungsräumung trägt grundsätzlich die Erbengemeinschaft aus den Mitteln des Nachlasses. Die Erbinnen und Erben können aber auch etwas anderes vereinbaren, wenn z.B. einer von ihnen in die Wohnung einziehen möchte.

Was geschieht mit einer Wohnung, wenn die Mieterin oder der Mieter verstirbt?

Bestimmte, auf Dauer angelegte Verträge fallen mit dem Tod einer Vertragspartei von Gesetzes wegen dahin (z.B. ein Auftrag). Nicht so der Mietvertrag: Bei der Miete führt ein Todesfall nicht automatisch zur Auflösung des Vertragsverhältnisses. Die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gehen vielmehr auf die Erbinnen und Erben über. Das wichtigste Recht ist dasjenige, die Mietsache so zu gebrauchen, wie es im Vertrag vereinbart wurde. Bei einer Wohnung oder einem Haus, bedeutet das, darin zu leben, sie mit Möbeln einzurichten etc. Die wichtigste Pflicht ist diejenige, den im Vertrag festgelegten Mietzins (zzgl. allfälliger Nebenkosten) zu bezahlen.

Es kann aber nicht einfach davon ausgegangen werden, dass die Erbinnen und Erben des Mieters ein Interesse daran haben, in das Mietverhältnis einzutreten – immerhin haben sie ja in der Regel bereits eine eigene Wohnung. Daher steht ihnen ein ausserordentliches Kündigungsrecht zu, sodass sie unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können. Dies gilt auch, wenn gemäss dem Mietvertrag erst eine spätere Kündigung zulässig wäre. Manchmal lässt der Mietvertrag aber auch eine frühere Wohnungskündigung zu als das gesetzliche Mietrecht. Es ist also wichtig, den Vertrag genau zu lesen und bei Bedarf eine juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.

Das ausserordentliche Kündigungsrecht gilt sowohl für die Rechtsnachfolger einer alleinstehenden Mietpartei, als auch für allfällige Mitmieter. Sind also mehrere Personen an einem Mietverhältnis beteiligt (etwa eine Erbengemeinschaft oder Personen, die zusammen den Mietvertrag unterzeichnet haben), so müssen sie die Kündigung einstimmig beschliessen und gemeinsam gegenüber der Vermietung erklären. Auch ein Willensvollstrecker oder eine Erbenvertreterin kann zur Kündigung im Namen der Erbengemeinschaft befugt sein.

Achtung: Wenn es sich um eine Familienwohnung handelt, muss der überlebende Ehegatte oder eingetragene Partner der Kündigung auch dann zustimmen, wenn er oder sie weder erbberechtigt noch Partei des Mietvertrags sein sollte.

Zudem haben Sie immer die Möglichkeit, einen zumutbaren Nachmieter vorzuschlagen. Wenn Sie einen solchen finden, können Sie aus dem Mietvertrag ausscheiden, ohne die Kündigungsfristen und -termine einhalten zu müssen. Auch die Nachmietersuche im Verwandten-, Freundes- und Bekanntenkreis oder über Vermittlungsplattformen kann sich also lohnen.

Wie funktioniert die Kündigung des Mietvertrags?

Die Kündigungserklärung ist zwar nicht an eine besondere Form gebunden, aus Beweisgründen empfiehlt es sich aber, sie schriftlich, d.h. durch alle auf der Mieterseite beteiligten Personen unterzeichnet und per Einschreiben zuzustellen. Sie können sich auch an der Vorlage für die Kündigung eines Mietvertrags von DeinAdieu.ch orientieren.

Mit dem Zugang der Kündigungserklärung bei der Vermietung wird die Kündigungsfrist ausgelöst. Bei Wohnimmobilien beträgt sie drei Monate auf einen ortsüblichen Termin, bei anderen Liegenschaften und Geschäftsräumen in der Regel drei bis sechs Monate. Die ortsüblichen Kündigungstermine ergeben sich aus dem kantonalen Recht und können am besten bei Mieterschutzorganisationen in Erfahrung gebracht werden (siehe z.B.: Newhome.ch – Wohnungskündigung: Welche Fristen und Kündigungstermine gelten?).

Ein Beispiel für die Berechnung von Kündigungsfrist und -termin: Anna wohnte seit dem Tod ihres Ehemannes alleine in einer Wohnung in der Stadt Zürich. Sie hinterlässt bei ihrem Tod Anfang Dezember 2023 einen Sohn und eine Tochter, die auch ihre einzigen Erben sind. Nach Annas Tod werden sich die Kinder einig, den Wohnungsmietvertrag alsbald möglich zu kündigen. In Zürich gibt es zwei ortsübliche Kündigungstermine, und zwar den 31. März und den 30. September. Um zu verhindern, dass der Mietvertrag bis zum 30. September 2024 weiterläuft, muss das (von beiden Kindern unterzeichnete) Kündigungsschreiben spätestens am 31. Dezember 2023 bei der Vermietung eintreffen. Massgeblich ist nicht das Datum der Unterzeichnung oder des Postversands, sondern der Tag, an dem die Kündigung nachweislich bei der Vermietung eintrifft.

Vorsicht: Nicht immer ist es sinnvoll, die Wohnung (wie in diesem Beispiel) so schnell wie möglich zu kündigen. Es gilt zu bedenken, dass die Erbteilung oft mehrere Monate oder sogar Jahre in Anspruch nimmt und zu Beginn meist gar nicht klar ist, welche Vermögenswerte und Verfügungen von Todes wegen überhaupt vorhanden sind. Wenn es Testamente gibt, müssen diese der zuständigen kantonalen Behörde eingereicht und den Erbinnen und Erben eröffnet werden, damit sie ihre Wirkungen korrekt entfalten können. Deshalb ist es – je nach persönlicher Situation und ortsüblichen Kündigungsterminen – manchmal besser, die Wohnung während einiger Monate zu behalten und sich Zeit für die erbrechtliche Inventaraufnahme und Auseinandersetzung zu nehmen, anstatt die Wohnung voreilig zu räumen und dabei möglicherweise wichtige Nachlassgegenstände wegzuwerfen.

Eine Alternative zur Weitermiete oder Entsorgung kann auch sein, die Nachlassgegenstände zwischen Wohnungsräumung und Erbteilung in einem «Self Storage»-Lagerraum aufzubewahren. Ein solcher hat keine wesentlichen Heiz-, Wasser-, oder Stromkosten und ist daher u.U. deutlich günstiger als die Fortsetzung der Wohnungsmiete.

Wann und wie darf bzw. muss die Wohnung geräumt werden?

Ist die Kündigung gültig erfolgt, so gilt es in einem nächsten Schritt dafür zu sorgen, dass die Wohnung fristgerecht und in vertragsgemässem Zustand übergeben werden kann. Insbesondere wenn die verstorbene Person lange in ihrer letzten Wohnung gelebt hat oder viele Besitztümer darin hinterlässt, kann die Auflösung des Haushalts bzw. die Räumung der Wohnung mit erheblichem Aufwand verbunden sein. Nicht immer können die Erbinnen und Erben dies selbst erledigen, vor allem wenn sie berufstätig sind oder weit entfernt wohnen.

In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Dienstleistungen von Unternehmen in Anspruch zu nehmen, die auf Wohnungsräumungen spezialisiert sind. Sie helfen beim Abtransport des Mobiliars und können sogar Teile davon (evtl. gegen Entschädigung) übernehmen; Gebrauchtwarenhändler («Brockenhäuser» oder «Brocki») übernehmen den Abtransport mitunter sogar unentgeltlich in der Hoffnung, die Sachen später weiterverkaufen zu können. Oft ist es empfehlenswert, Anbieter zu vergleichen und mit diesen die zu räumende Wohnung zu besichtigen und Offerten einzuholen. Im Dienstleistungsverzeichnis von DeinAdieu.ch finden Sie verschiedene Angebote zu den Themen Umzug und Wohnungsreinigung.

Allerdings ist nicht alles verwertbar, und gewisse Dinge werden auch die Räumungsunternehmen nicht abtransportieren. Bei Sperrmüll und anderen (z.B. kaputten oder veralteten) Hausratsgegenständen sind die Erbinnen und Erben als neue Besitzer für die korrekte Entsorgung verantwortlich:

  • Elektrogeräte, Leuchten, Altmetall, Glaswaren und Papier oder Kartons können oft kostenlos bei Recyclingsammelstellen zurückgegeben werden.
  • Sperrige Möbel, Teppiche, etc. können mit einer Sperrgutmarke an die Strasse gestellt und dann von der Müllabfuhr mitgenommen werden.
  • Kleidung kann für eine nachhaltige und soziale Verwendung kostenlos bei TEXAID-Sammelstellen gespendet werden. Diejenigen Kleidungsstücke, die in gutem Zustand sind, werden soweit nötig aufbereitet und an bedürftige Menschen weitergegeben.

Weiterführende Informationen zum Thema Entsorgung liefert bspw. der Abfall-Leitfaden der Wohnsitzgemeinde oder der Abfallwegweiser des Bundesamts für Umwelt (BAFU).

Wer bezahlt die Kosten der Wohnungsräumung?

Bei den Kosten für die Auflösung der Wohnung nach einem Todesfall handelt es sich um Auslagen, die eng mit dem Erbgang zusammenhängen. Zu diesen Kosten gehören auch die ausständigen Mietzinsen, die Räumungskosten und allfällige Ersatzansprüche der Vermietung für Abnützung oder Schäden. Sie werden grundsätzlich durch den Nachlass bzw. die Erbengemeinschaft solidarisch getragen. Das bedeutet, jede Erbin und jeder Erbe kommt zu einem Bruchteil für die Kosten auf, der dem jeweiligen Erbteil entspricht.

Es ist aber auch möglich, abweichende Vereinbarungen zu treffen: Wenn bspw. eine Erbin in die Wohnung des Erblassers einzieht, kann es gerechtfertigt sein, dass sie im Innenverhältnis den Grossteil oder alle Kosten im Zusammenhang mit der Wohnung übernimmt. Das ändert aber nichts daran, dass gegenüber Dritten – also etwa der Vermietung oder dem Räumungsunternehmen – alle Erbinnen und Erben gemeinsam haften und einzeln für den gesamten Betrag eingeklagt werden können. Sie müssen dann intern gegenüber den Miterben für die vorgestreckten Beiträge Rückgriff nehmen. Wenn also z.B. von drei Kindern eine Tochter in die Wohnung des Erblassers einzieht, aber die Miete nicht bezahlt, kann der Vermieter gegen alle drei Kinder klagen. Die beiden anderen Kinder müssen dann (auch) bezahlen und später gegenüber der Tochter geltend machen, dass sie ihr die Mietzinsen „vorgestreckt“ haben und diese erstattet haben wollen.

Worüber Sie sich Gedanken machen könnten bzw. sollten:

  • Möchten Sie die Wohnung der verstorbenen Person selbst besichtigen und ausräumen oder beauftragen Sie lieber jemanden mit Bestandsaufnahme und Abtransport?
  • Gibt es in der Wohnung Gegenstände mit besonderem Erinnerungswert, die Sie behalten möchten? Gibt es Gegenstände, die sich besser zum Verkauf eignen? Existieren allenfalls versteckte oder in einem Tresor verwahrte Wertsachen?
  • Was steht im Mietvertrag über den Todesfall der Mietpartei? Wurde allenfalls mit der Vermietung nebst dem Vertrag etwas vereinbart?
  • Welche gesetzlichen Termine gelten am Ort der zu kündigenden Wohnung? Gibt es im Lagekanton besondere Kündigungsmöglichkeiten?
  • Sind alle Erbinnen, Erben und Vertragsparteien mit einer Wohnungskündigung einverstanden und bereit, die Kündigungserklärung zu unterschrieben?

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