L’ipoteca

1 Che cos’è un’ipoteca?

L’ipoteca è un mezzo comune per finanziare l’acquisto o la costruzione di un immobile secondo la legge svizzera. Si tratta di una forma di garanzia del prestito in cui il prestito è garantito dall’immobile da finanziare. L’ipoteca è un pegno ipotecario ed è sancita dal Codice Civile svizzero. Per essere costituita, deve essere iscritta nel registro fondiario, gestito dagli uffici catastali cantonali.

Se un mutuatario accende un’ipoteca, significa che in cambio dei fondi forniti, paga gli interessi alla banca e si impegna a rimborsare il prestito secondo le condizioni stabilite. In cambio, il mutuante, spesso una banca o un altro istituto finanziario, riceve il diritto di realizzare l’immobile in caso di insolvenza del mutuatario e di utilizzare il ricavato per coprire il suo credito. L’ipoteca è quindi uno strumento che offre vantaggi a entrambe le parti: L’acquirente può acquistare un immobile senza dover versare immediatamente l’intero prezzo di acquisto e la banca riceve un elevato livello di sicurezza grazie all’ipoteca, motivo per cui i mutui sono generalmente offerti a tassi di interesse più vantaggiosi rispetto ai prestiti non garantiti.

Il rating del mutuatario (affidabilità creditizia) viene controllato prima di accendere un’ipoteca. Il reddito e il valore dell’immobile giocano un ruolo decisivo. Un altro punto importante è l’accessibilità economica dell’ipoteca. Secondo gli standard delle banche svizzere, l’onere mensile dell’ipoteca – ovvero interessi, ammortamento e manutenzione – non dovrebbe superare 1/3 o il 33% del reddito lordo del mutuatario. Ciò significa che i costi annuali per interessi, ammortamento e manutenzione non devono superare un terzo del reddito lordo. Inoltre, per garantire un finanziamento solido, è necessario un coefficiente di capitale proprio pari ad almeno il 20% del prezzo di acquisto. Il mutuatario deve quindi essere in grado di contribuire con almeno 1/5 del prezzo di acquisto attingendo ai propri beni.

2. Ipoteca e pensione: quanto conviene l’ipoteca e a quale età?

La questione della quantità di ipoteca che dovresti accendere è strettamente legata alla tua fase personale della vita e ai tuoi obiettivi finanziari. Anche la pensione gioca un ruolo importante, in quanto la pianificazione finanziaria per il futuro è fondamentale. La sezione seguente spiega quali sono gli aspetti da tenere in particolare considerazione nelle diverse fasi della vita:

a) Giovani dipendenti (circa 25-40 anni)

Nei primi anni di carriera, molte persone hanno relativamente poco capitale proprio. Non è insolito che i giovani dipendenti accendano un’ ipoteca più alta, poiché sono all’inizio della loro carriera e hanno ancora molti anni davanti a loro per ammortizzare il debito. Gli interessi dell’ipoteca sono deducibili dalle tasse, il che può essere particolarmente vantaggioso se l’importo dell’ipoteca è elevato. Tuttavia, la sostenibilità economica dell’ipoteca deve essere sempre garantita.

Se necessario, è anche possibile utilizzare gli attivi del secondo pilastro (LPP) o del pilastro 3a come fondi propri. Tuttavia, bisogna tenere presente che una riduzione eccessiva del patrimonio pensionistico può portare a un successivo deficit in età avanzata. Un rapporto equilibrato tra ipoteca e capitale pensionistico è quindi particolarmente importante in giovane età.

b) Fase lavorativa intermedia (circa 40-55 anni)

Nella mezza età, la situazione professionale e finanziaria della maggior parte delle persone si stabilizza. In questa fase, spesso si consiglia di ridurre gradualmente l’importo dell’ipoteca per ridurre il peso del debito e minimizzare l’onere finanziario al momento del pensionamento. Spesso si consiglia di ammortizzare circa un terzo del mutuo al momento della pensione.

Dato che il reddito di solito raggiunge un picco in questa fase, è il momento ideale per ridurre il debito ipotecario e per fare delle previsioni per la vecchiaia. Anche in questa fase, tuttavia, bisogna sempre tenere a mente gli obiettivi finanziari a lungo termine, soprattutto per quanto riguarda la previdenza.

c) Prima del pensionamento (a partire da circa 55 anni)

Più ci si avvicina alla pensione, più diventa importante chiedersi se il mutuo rimane accessibile. Molte persone hanno un reddito più basso in pensione, ma le spese per l’abitazione rimangono invariate. Questo limita la capacità di pagare gli interessi e l’ammortamento. È quindi consigliabile estinguere una parte significativa dell’ipoteca entro il momento della pensione. In alternativa, è possibile sottoscrivere un’ipoteca a tasso fisso con pagamenti di interessi fissi per facilitare la pianificazione finanziaria in età avanzata.

Un’ipoteca troppo alto può diventare rapidamente un peso considerevole quando si raggiunge l’età della pensione. In questa fase, è consigliabile esaminare attentamente la sostenibilità finanziaria e, se necessario, adottare misure per ridurre ulteriormente l’ipoteca.

3. come si fa ad accendere una nuova ipoteca quando i propri fondi sono limitati?

Il mercato immobiliare in Svizzera è costoso e può essere una sfida ottenere un’ipoteca con un capitale limitato. Tuttavia, esistono diversi modi per ottenere questo risultato:

1. Utilizzo del patrimonio previdenziale:
   In Svizzera è possibile utilizzare i fondi del secondo pilastro (LPP) e del pilastro 3a per l’acquisto di un immobile. Questi fondi possono essere prelevati in anticipo o dati in pegno per raggiungere il 20% del prezzo di acquisto. Si noti che almeno il 10% deve provenire da fonti non pensionabili.
2. Garanzie aggiuntive:
   Se il capitale proprio è scarso, può essere possibile offrire alla banca garanzie aggiuntive, come ad esempio un’altra proprietà o garanzie da parte di terzi (ad esempio, membri della famiglia). In questo modo la banca potrebbe concedere un mutuo più alto.
3. Seconda ipoteca:
   Alcuni istituti di credito offrono la possibilità di accendere una seconda ipoteca. Tuttavia, questo è più costoso e di solito deve essere completamente ammortizzato entro 15 anni. Anche in questo caso, i requisiti di accessibilità sono più severi.
4. Assicurazione sulla vita a termine:
   Anche l’assicurazione sulla vita a termine può essere un’opzione per garantire l’ipoteca. Protegge la banca e offre agli eredi o ai superstiti una sicurezza finanziaria in caso di morte inaspettata del debitore dell’ipoteca. Per saperne di più sull’assicurazione sulla vita a termine e sull’assicurazione sulla vita in generale, clicca qui.

In ogni caso, è importante tenere d’occhio l’accessibilità dell’ipoteca e non accollarsi un debito superiore a quello finanziabile a lungo termine.

4. Ipoteca e successione: le ipoteche si ereditano?

In caso di decesso di un debitore ipotecario, ci si chiede che fine faccia l’ipoteca in corso. In linea di principio, i debiti, comprese le ipoteche, vengono ereditati come parte della successione. Gli eredi assumono i diritti e gli obblighi del defunto e quindi anche le obbligazioni ipotecarie (successione universale). Ciò significa che devono continuare a pagare gli interessi e gli ammortamenti.

Gli eredi hanno la possibilità di rinunciare all’eredità se non vogliono assumersi l’onere dell’ipoteca o se i debiti superano il valore dell’eredità.

Se gli eredi desiderano rilevare l’immobile e quindi anche l’ipoteca, ma questo non è sostenibile, potrebbe essere opportuno negoziare con la banca un adeguamento dell’ipoteca. Questo potrebbe comportare un’estensione della durata o una modifica della struttura di ammortamento, ad esempio. Di solito la banca verifica se gli eredi hanno la capacità di credito e la sostenibilità economica necessarie per l’ipoteca.

Conclusione

La decisione di sottoscrivere un’ipoteca richiede una pianificazione finanziaria accurata e lungimirante. L’importo dell’ipoteca deve sempre essere in equilibrio con il tuo reddito e la tua fase di vita. Anche se disponi di fondi propri limitati, esistono diverse opzioni per ottenere un’ipoteca, ma la sostenibilità finanziaria a lungo termine deve sempre essere la considerazione principale. Inoltre, le ipoteche possono giocare un ruolo anche in caso di eredità dovuta alla successione universale, per cui è consigliabile pensare ai possibili scenari fin dalle prime fasi.

Potrebbe anche interessarvi:

• Immobili nel lascito – Cosa dovrebbe regolamentare il testatore
• Che cosa comporta la pianificazione successoria?
• Come si calcolano le quote obbligatorie?