L’hypothèque

1. Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

En droit suisse, l’hypothèque est un moyen courant de financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier. Elle constitue une forme de garantie de crédit, dans laquelle le crédit est garanti par le bien immobilier à financer. L’hypothèque fait partie des droits de gage immobilier et est prévue par le Code civil suisse. Pour être constituée, elle doit impérativement être inscrite au registre foncier, qui est tenu par les offices cantonaux du registre foncier.

Lorsqu’un preneur de crédit contracte une hypothèque, cela signifie qu’il paie des intérêts à la banque en échange des fonds mis à sa disposition et s’engage à rembourser le crédit selon des conditions déterminées. Le donneur de crédit, qui est souvent une banque ou un autre établissement financier, obtient en contrepartie le droit de réaliser le bien immobilier en cas d’insolvabilité du débiteur et de couvrir sa créance avec le produit de la vente. L’hypothèque est donc un instrument qui offre des avantages aux deux parties : l’acheteur peut acquérir un bien immobilier sans avoir à payer immédiatement la totalité du prix de vente et la banque bénéficie d’une sécurité élevée grâce au droit de gage immobilier, raison pour laquelle les hypothèques sont généralement proposées à des taux d’intérêt plus avantageux que les crédits non garantis.

Pour obtenir un prêt hypothécaire, la solvabilité du preneur de crédit est vérifiée. Le revenu et la valeur du bien immobilier jouent un rôle décisif à cet égard. Un autre point important est la capacité du preneur de crédit à supporter l’hypothèque. Selon les standards des banques suisses, la charge mensuelle liée à l’hypothèque (intérêts, amortissement, c’est-à-dire remboursement, et entretien) ne doit pas dépasser 1/3, soit 33%, du revenu brut du débiteur. Cela signifie que les coûts annuels des intérêts, de l’amortissement et de l’entretien ne peuvent s’élever qu’à un tiers du revenu brut au maximum. En outre, un ratio de fonds propres d’au moins 20% du prix d’achat est exigé afin de garantir un financement solide. Le preneur de crédit devrait ainsi être en mesure de contribuer à hauteur d’au moins 1/5 du prix d’achat à partir de son propre patrimoine.

2. Hypothèque et prévoyance : quel montant hypothécaire est judicieux à quel âge ?

La question du montant hypothécaire à contracter est étroitement liée au stade de vie personnel et aux objectifs financiers. La prévoyance joue également un rôle important, car la planification financière est déterminante pour l’avenir. Vous trouverez ci-dessous des explications sur les éléments à prendre en compte à différentes stades de vie :

a) Jeunes actifs (environ 25-40 ans)

Au début de leur vie active, de nombreuses personnes disposent de relativement peu de fonds propres. Il n’est pas rare que les jeunes actifs contractent une hypothèque élevée, car ils sont au début de leur carrière et ont encore de nombreuses années devant eux pour amortir la dette. Les intérêts hypothécaires sont déductibles fiscalement, ce qui peut être particulièrement avantageux lorsque le montant du prêt est élevé. Toutefois, la viabilité financière de l’hypothèque doit toujours être garantie.

En outre, si nécessaire, il est possible d’utiliser les avoirs du deuxième pilier (LPP) ou du pilier 3a comme fonds propres. Il faut toutefois prêter attention au fait qu’une réduction trop importante des avoirs de prévoyance peut entraîner un déficit de couverture à la retraite. Il est donc particulièrement important de trouver un équilibre entre l’hypothèque et le capital de prévoyance lorsqu’on est jeune.

b) Phase intermédiaire de la vie active (environ 40-55 ans)

À la moitié de leur vie, la plupart des gens voient leur situation professionnelle et financière se stabiliser. À ce stade, il est souvent recommandé de réduire progressivement le montant de l’hypothèque afin d’alléger le poids de la dette et de limiter la charge financière à la retraite. Il est souvent conseillé d’avoir amorti environ un tiers de l’hypothèque avant la retraite.

Puisque les revenus atteignent généralement leur maximum à cette période, c’est le moment idéal pour réduire les dettes hypothécaires et préparer sa retraite. Cependant, même à ce stade, il convient de garder à l’esprit ses objectifs financiers à long terme, en particulier en ce qui concerne la prévoyance vieillesse.

c) Avant la retraite (à partir d’environ 55 ans et plus)

Plus la retraite approche, plus la question de savoir si l’hypothèque reste supportable devient importante. De nombreuses personnes ont des revenus plus faibles à la retraite, alors que leurs frais de logement restent les mêmes. Cela limite leur capacité à payer les intérêts et les amortissements. Il est donc recommandé de rembourser une part importante de l’hypothèque avant la retraite. Il est également possible de souscrire une hypothèque à taux fixe avec des paiements d’intérêts fixes afin de faciliter la planification financière à la retraite.

Un montant hypothécaire trop élevé peut rapidement devenir une charge considérable à l’âge de la retraite. À ce stade, il est conseillé d’examiner attentivement la viabilité financière et, le cas échéant, de prendre des mesures pour réduire davantage l’hypothèque.

3. Comment contracter une nouvelle hypothèque lorsqu’on dispose de peu de fonds propres ?

En Suisse, le marché immobilier est cher et il peut être difficile d’obtenir une hypothèque lorsqu’on dispose de peu de fonds propres. Il existe toutefois diverses possibilités pour y parvenir :

1. Utilisation du capital de prévoyance :
   En Suisse, il est possible d’utiliser le capital du deuxième pilier (LPP) et du pilier 3a pour acheter un logement. Ces fonds peuvent soit être retirés de manière anticipée soit être mis en gage afin d’obtenir les fonds propres nécessaires de 20% du prix de vente. Il convient de prêter attention au fait qu’au moins 10% doivent provenir de sources non liées à la prévoyance.
2. Garanties supplémentaires :
   Si les fonds propres sont insuffisants, il est possible de proposer à la banque des garanties supplémentaires, telles que d’autres biens immobiliers ou des cautions de tiers (p. ex. de membres de la famille). Cela peut inciter la banque à accorder un prêt hypothécaire plus élevé.
3. Deuxième hypothèque :
   Certains établissements de crédit offrent la possibilité de contracter une deuxième hypothèque. Celle-ci est toutefois plus coûteuse et doit généralement être entièrement amortie dans un délai de 15 ans. Les exigences en matière de capacité financière sont également plus strictes dans ce cas.
4. Assurance vie risque pur :
   Une assurance vie risque pur peut également être une option pour garantir l’hypothèque. Elle protège la banque et offre une sécurité financière aux héritières et héritiers ou aux survivants si le débiteur hypothécaire décède de manière inattendue. Vous trouverez ici davantage d’informations sur l’assurance vie risque pur et les assurances vie en général.

Dans tous les cas, il est important de garder à l’esprit la viabilité de l’hypothèque et de ne pas contracter davantage de dettes que ce qui peut être financé à long terme.

4. Hypothèque et succession : les hypothèques sont-elles transmises pour cause de mort ?

En cas de décès d’un débiteur hypothécaire, la question se pose de savoir ce qu’il advient de l’hypothèque en cours. En principe, les dettes, y compris les hypothèques, sont transmises aux héritières et héritiers dans le cadre de la succession. Ces derniers sont subrogés dans les droits et obligations de la personne défunte et reprennent ainsi également les obligations hypothécaires (succession universelle). Cela signifie qu’ils doivent continuer à payer les intérêts et les amortissements.

Les héritières et héritiers ont la possibilité de répudier la succession s’ils ne souhaitent pas reprendre la charge hypothécaire ou si les dettes dépassent la valeur de la succession.

Si les héritières et héritiers souhaitent reprendre le bien immobilier et donc également l’hypothèque, mais qu’ils n’ont pas la capacité financière d’en supporter la charge, il peut être judicieux de négocier une adaptation de l’hypothèque avec la banque. Cela pourrait par exemple inclure une prolongation de la durée ou une modification de la structure d’amortissement. Dans ce contexte, la banque vérifiera généralement si les héritières et héritiers ont la solvabilité et la capacité de remboursement nécessaires pour l’hypothèque.

Conclusion

La décision de contracter une hypothèque nécessite une planification financière minutieuse et une vision à long terme. Le montant de l’hypothèque devrait toujours être adapté aux revenus et au stade de vie. Même si vos fonds propres sont limités, il existe différentes possibilités pour obtenir une hypothèque, mais la viabilité financière à long terme doit toujours être au premier plan. En outre, en raison de la succession universelle, les hypothèques peuvent également jouer un rôle en cas de succession et il est conseillé de réfléchir aux divers scénarios possibles suffisamment à l’avance.

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