Les immeubles sont souvent la plus grande valeur patrimoniale d’une succession. Par cons\u00e9quent, ils sont importants d’un point de vue fiscal. Nous vous montrons dans cet article quels imp\u00f4ts peuvent \u00eatre dus lors de l’h\u00e9ritage d’immeubles et ce \u00e0 quoi vous devez pr\u00eater attention.<\/p>\n\n\n\n
L’essentiel en bref<\/p>
La question de savoir quels imp\u00f4ts peuvent \u00eatre dus lors de l’h\u00e9ritage d’un immeuble<\/a> est tout \u00e0 fait fondamentale. La r\u00e9ponse \u00e0 cette question d\u00e9pend de plusieurs facteurs, notamment du lieu o\u00f9 se trouve le bien immobilier, mais aussi de sa fonction \u00e9conomique (fortune priv\u00e9e ou fortune commerciale). La notion d’immeuble<\/a> ne comprend pas seulement les biens immobiliers au sens courant du terme, mais aussi, par exemple, les parts de copropri\u00e9t\u00e9, de propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages ou certains droits r\u00e9els limit\u00e9s sur des immeubles.<\/p>\n\n L’imp\u00f4t \u00ab typique \u00bb lors d’une succession est l’imp\u00f4t sur les successions<\/a>, r\u00e9glement\u00e9 au niveau cantonal<\/strong>. Comme les effets patrimoniaux d’une succession sont comparables \u00e0 ceux d’une donation (enrichissement provenant du patrimoine d’une autre personne sans contrepartie), les cantons pr\u00e9voient un imp\u00f4t sur les donations<\/a> en parall\u00e8le. Cela permet d’\u00e9viter que l’imp\u00f4t sur les successions ne soit contourn\u00e9 par des donations entre vifs. N\u00e9anmoins, il est possible, dans certaines circonstances, de b\u00e9n\u00e9ficier d’abattements<\/a> p\u00e9riodiques ou d’all\u00e9gements fiscaux en \u00e9chelonnant les donations dans le temps<\/strong> et, au final, d’\u00e9conomiser des imp\u00f4ts<\/a>.<\/p>\n\n Il existe deux configurations possibles de l’imp\u00f4t sur les successions : <\/p>\n\n Dans les relations intercantonales, c’est en principe le canton du dernier domicile du d\u00e9funt ou de la d\u00e9funte<\/a> qui est habilit\u00e9 \u00e0 pr\u00e9lever l’imp\u00f4t. La situation est diff\u00e9rente pour les immeubles : le droit d’imposer appartient ici au canton du lieu de situation de l’immeuble<\/strong>. Cela signifie que, dans le cas d’une succession comprenant des biens immobiliers, la souverainet\u00e9 fiscale est scind\u00e9e lorsque des immeubles qui ne se trouvent pas au dernier domicile du d\u00e9funt ou de la d\u00e9funte sont transmis.<\/p>\n\n Sont assujettis \u00e0 l’imp\u00f4t les b\u00e9n\u00e9ficiaires des transferts de patrimoine imposables, c’est-\u00e0-dire les h\u00e9ritiers ou h\u00e9riti\u00e8res, les l\u00e9gataires ou les donataires. Certaines personnes sont r\u00e9guli\u00e8rement exon\u00e9r\u00e9es de l’imp\u00f4t sur les successions, notamment le conjoint<\/a> survivant, les descendants<\/a> et les organisations d’utilit\u00e9 publique<\/a>. En outre, pour des raisons d’\u00e9quit\u00e9, des abattements sont accord\u00e9es pour les d\u00e9volutions de patrimoine \u00e0 d’autres proches parents, pour les donations de faible importance, les cadeaux d’usage, le mobilier de m\u00e9nage, etc. Les abattements et les taux d’imposition pour les proches sont g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9chelonn\u00e9s en fonction du degr\u00e9 de parent\u00e9<\/a> et de l’importance de la d\u00e9volution de patrimoine. En fonction des cantons, les concubins b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement ou non d’avantages fiscaux.<\/p>\n\n Parmi les imp\u00f4ts qui existent en Suisse, l’imp\u00f4t sur les gains immobiliers rev\u00eat une certaine importance. En effet, tous les cantons sont tenus de pr\u00e9lever un imp\u00f4t sur les gains immobiliers. <\/strong>En revanche, les revenus provenant d’une succession ou d’une donation sont en principe exon\u00e9r\u00e9s de l’imp\u00f4t sur le revenu. Ces deux imp\u00f4ts peuvent \u00eatre per\u00e7us alternativement, mais pas de mani\u00e8re cumulative.<\/p>\n\n En effet, en mati\u00e8re d’imp\u00f4t sur les gains immobiliers, divers cantons connaissent des modes de calcul diff\u00e9rents et compliqu\u00e9s dans le d\u00e9tail : <\/p>\n\n Dans certains cantons, l’imposition d’un bien immobilier d\u00e9pend de savoir s’il a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 \u00e0 titre priv\u00e9 (notamment pour l’habitation) ou commercial (par exemple comme bureau, atelier ou usine)<\/strong>. Savoir quel type d’imp\u00f4t est le plus \u00e9lev\u00e9 dans un cas particulier d\u00e9pend des tarifs et de la progressivit\u00e9 de l’imp\u00f4t au lieu de situation et ne peut donc pas \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n Il est toutefois important de noter que la succession en tant que telle ne donne pas n\u00e9cessairement lieu \u00e0 la perception d’un imp\u00f4t. Au contraire, le transfert de patrimoine \u00e0 titre gratuit \u2013 tel qu’il a lieu lors d’une succession, mais \u00e9galement dans le cas d’un avancement d’hoirie<\/a> ou d’une donation \u2013 constitue en r\u00e9alit\u00e9 un cas de report de l’imp\u00f4t. Les h\u00e9riti\u00e8res et les h\u00e9ritiers peuvent ainsi d\u00e9clarer aux autorit\u00e9s fiscales qu’ils ne souhaitent payer les imp\u00f4ts dus qu’en cas de vente ult\u00e9rieure de l’immeuble (plus de d\u00e9tails ci-dessous).<\/p>\n\n La d\u00e9funte ou le d\u00e9funt est assujetti(e) \u00e0 l’imp\u00f4t sur la fortune jusqu’au jour de son d\u00e9c\u00e8s<\/strong> (si le jour du d\u00e9c\u00e8s est le 16 mai 2023 par exemple, l’assujettissement existe pour la p\u00e9riode 2023 du 1er janvier au 16 mai, soit pendant 136 jours). L’imp\u00f4t sur la fortune calcul\u00e9 pour l’ann\u00e9e enti\u00e8re est r\u00e9duit en cons\u00e9quence. Les h\u00e9riti\u00e8res et les h\u00e9ritiers r\u00e9pondent solidairement de cette dette fiscale de l’ann\u00e9e en cours ainsi que d’\u00e9ventuelles autres cr\u00e9ances fiscales impay\u00e9es des ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n\n La d\u00e9volution de patrimoine r\u00e9sultant d’un h\u00e9ritage (ou d’une donation) entra\u00eene ensuite \u00e9galement un enrichissement des b\u00e9n\u00e9ficiaires. Ceux-ci d\u00e9clarent leur propre part de la succession dans leur d\u00e9claration d’imp\u00f4t personnelle. Par cons\u00e9quent, la base de calcul de leurs imp\u00f4ts sur la fortune, appel\u00e9e fortune nette (actifs, c’est-\u00e0-dire biens mobiliers et immobiliers moins les dettes prouv\u00e9es), augmente \u00e9galement. En principe, le principe de la date d’effet<\/strong> s’applique et c’est ainsi l’\u00e9tat de la fortune nette \u00e0 la fin de la p\u00e9riode fiscale qui est d\u00e9terminant. Par cons\u00e9quent, si un h\u00e9ritage intervient pendant une p\u00e9riode fiscale, c’est l’\u00e9tat \u00e0 la fin de cette p\u00e9riode qui est d\u00e9terminant pour le calcul de l’imp\u00f4t sur la fortune des h\u00e9riti\u00e8res et des h\u00e9ritiers<\/strong>.<\/p>\n\n La plupart des cantons pr\u00e9l\u00e8vent des imp\u00f4ts non harmonis\u00e9s sur l’op\u00e9ration de transfert de propri\u00e9t\u00e9 d’un immeuble. L’objet des droits de mutation est le transfert, respectivement l’acquisition de la propri\u00e9t\u00e9 d’un immeuble au sens du droit civil<\/strong>. Sauf disposition contraire, tant les transferts de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 titre on\u00e9reux que ceux \u00e0 titre gratuit sont imposables. Ces derniers sont toutefois souvent explicitement exclus du champ de l’imp\u00f4t ou exon\u00e9r\u00e9s de l’imp\u00f4t, notamment en cas de succession ou de donation.<\/p>\n\n L’imp\u00f4t foncier est un imp\u00f4t sp\u00e9cial sur la fortune non harmonis\u00e9, qui est pr\u00e9lev\u00e9 sous diff\u00e9rentes formes par certains cantons et certaines communes. L’objet de l’imp\u00f4t consiste dans les immeubles en propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e situ\u00e9s sur le territoire de la collectivit\u00e9 publique concern\u00e9e<\/strong>. Les sujets fiscaux sont les personnes qui ont la propri\u00e9t\u00e9 ou l’usufruit d’immeubles imposables. La valeur fiscale de la fortune sans prendre en compte les dettes (valeur brute) sert souvent de base de calcul. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, la valeur fiscale de la fortune correspond \u00e0 la valeur v\u00e9nale selon l’estimation officielle.<\/p>\n\n Dans les cas o\u00f9 il existe des faits qui entra\u00eenent le report de l’imp\u00f4t, il y a certes assujettissement \u00e0 l’imp\u00f4t, mais l’imposition est report\u00e9e en tout ou en partie jusqu’\u00e0 la prochaine ali\u00e9nation imposable. Le transfert de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 titre gratuit suite \u00e0 une succession, un avancement d’hoirie ou une donation est notamment consid\u00e9r\u00e9 comme un fait entra\u00eenant le report de l’imp\u00f4t<\/strong>. Dans ce cas, le b\u00e9n\u00e9ficiaire ne doit pas payer l’imp\u00f4t lors de la succession, de l’avancement d’hoirie, de la donation ou du partage successoral, mais seulement lorsqu’il vend l’immeuble. Dans certains cantons, l’octroi d’un report de l’imp\u00f4t en cas d’avancement d’hoirie portant sur un bien immobilier est soumis \u00e0 des conditions suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n Ainsi, lorsqu’une personne h\u00e9rite d’un immeuble ou le re\u00e7oit en donation, cela n’entra\u00eene pas n\u00e9cessairement une imposition imm\u00e9diate. Certains imp\u00f4ts ne sont dus que lors de la prochaine op\u00e9ration imposable<\/strong>, notamment une ali\u00e9nation \u00e0 titre on\u00e9reux (c’est ce que l’on appelle un imp\u00f4t latent). Ce principe s’applique notamment \u00e0 l’imp\u00f4t sur les gains immobiliers<\/strong>, \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> et aux droits de mutation<\/strong>. Lorsqu’ils doivent \u00eatre support\u00e9s par les h\u00e9riti\u00e8res et les h\u00e9ritiers de mani\u00e8re proportionnelle, les imp\u00f4ts latents peuvent jouer un r\u00f4le dans le cadre du partage de la succession.<\/p>\n\n Un report d’imp\u00f4t n’est pertinent que dans les cas o\u00f9 un imp\u00f4t est pr\u00e9lev\u00e9. Comme nous l’avons mentionn\u00e9, les proches parents du d\u00e9funt ou de la d\u00e9funte sont r\u00e9guli\u00e8rement enti\u00e8rement exon\u00e9r\u00e9s de l’imp\u00f4t sur les successions et les donations pour des raisons de politique sociale. Ou alors, ils peuvent au moins b\u00e9n\u00e9ficier \u2013 par rapport aux tiers \u2013 d’abattements significatifs et\/ou de tarifs r\u00e9duits.<\/p>\n\n Malgr\u00e9 toute la complexit\u00e9 du f\u00e9d\u00e9ralisme fiscal suisse, il s’av\u00e8re que les l\u00e9gislateurs cantonaux pr\u00e9voient de nombreux all\u00e8gements afin de prot\u00e9ger les h\u00e9ritiers et les h\u00e9riti\u00e8res de cons\u00e9quences fiscales disproportionn\u00e9es<\/strong>. Les h\u00e9riti\u00e8res et les h\u00e9ritiers ne doivent pas \u00eatre contraints de vendre des biens immobiliers ou de les grever de droits de gage (uniquement) \u00e0 cause des imp\u00f4ts. Dans des cas justifi\u00e9s, il est \u00e9galement possible d’accorder un report<\/strong> de l’imp\u00f4t d\u00fb lorsque son paiement imm\u00e9diat entra\u00eenerait une rigueur excessive pour le contribuable. La question fiscale lors de l’h\u00e9ritage de biens immobiliers se pose donc en particulier lorsque des immeubles d’une valeur v\u00e9nale \u00e9lev\u00e9e doivent \u00eatre transmis pour cause de mort \u00e0 des parents \u00e9loign\u00e9s ou \u00e0 des tiers (y compris au concubin ou \u00e0 la concubine). L’imp\u00f4t sur les successions et l’imp\u00f4t sur les donations<\/strong><\/h3>\n\n
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L’imp\u00f4t sur les gains immobiliers et l’imp\u00f4t sur le revenu<\/strong><\/h3>\n\n
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L’imp\u00f4t sur la fortune<\/strong><\/h3>\n\n
Le droit de mutation<\/strong><\/h3>\n\n
L’imp\u00f4t foncier\/immobilier<\/strong><\/h3>\n\n
Report de l’imposition en cas de donation ou de succession<\/strong><\/h2>\n\n
Exon\u00e9rations et all\u00e8gements fiscaux<\/strong><\/h2>\n\n
Davantage d’articles sur le sujet<\/h3>\n\n
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