Il est parfois judicieux de transmettre pour cause de mort ou de l\u00e9guer \u00e0 quelqu’un des droits r\u00e9els limit\u00e9s plut\u00f4t que la pleine propri\u00e9t\u00e9 d’une chose. Nous vous pr\u00e9sentons ci-dessous les deux instruments les plus importants pour ce faire : l’usufruit et le droit d’habitation.<\/p>\n\n\n\n
L’essentiel en bref<\/p>
Il n’est pas toujours n\u00e9cessaire de prot\u00e9ger ou de favoriser une personne en lui attribuant la propri\u00e9t\u00e9 de biens ou d’\u00e9l\u00e9ments de la succession. Outre la propri\u00e9t\u00e9 en tant que \u00ab droit plein \u00bb, le Code civil suisse<\/a> conna\u00eet \u00e9galement ce qu’on appelle les \u00ab droits r\u00e9els limit\u00e9s \u00bb, dont les plus importants pour la planification successorale sont l’usufruit<\/a> et le droit d’habitation<\/a>. En tant que servitudes personnelles<\/strong>, elles sont toutes deux \u00e9troitement li\u00e9es \u00e0 la personne de l’ayant droit.<\/p>\n\n L’usufruit et le droit d’habitation peuvent \u00eatre \u00e9tablis non seulement dans un testament<\/a> ou un pacte successoral<\/a>, donc pour cause de mort, mais ils peuvent \u00e9galement r\u00e9sulter d’un acte juridique entre vifs. Pour cela, il faut un acte g\u00e9n\u00e9rateur d’obligations et un acte de disposition. Au moyen de l’acte g\u00e9n\u00e9rateur d’obligations<\/strong>, le disposant promet au b\u00e9n\u00e9ficiaire l’octroi d’un droit (r\u00e9el limit\u00e9). Le b\u00e9n\u00e9ficiaire a alors un droit<\/a> de nature obligatoire \u00e0 ce que l’acte de disposition soit \u00e9galement ex\u00e9cut\u00e9. L’acte de disposition<\/strong> fait na\u00eetre le droit proprement dit sur la chose (le droit r\u00e9el).<\/p>\n\n Les droits r\u00e9els<\/strong> peuvent \u00eatre accord\u00e9s \u00e0 titre on\u00e9reux ou \u00e0 titre gratuit<\/a>. Si cela se fait \u00e0 titre gratuit, il s’agit d’une donation<\/a> (entre vifs) ou d’une lib\u00e9ralit\u00e9 \u00e0 cause de mort (h\u00e9ritage ou legs<\/a>). S’il y a une contrepartie, mais que sa valeur est manifestement inf\u00e9rieure \u00e0 celle du droit r\u00e9el, il s’agit d’une \u00ab donation mixte \u00bb<\/a>. Si le disposant n’ex\u00e9cute pas les promesses faites dans l’acte g\u00e9n\u00e9rateur d’obligations, le b\u00e9n\u00e9ficiaire peut ouvrir action en ex\u00e9cution ou en dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n D’un point de vue fiscal<\/a>, les droits r\u00e9els limit\u00e9s pr\u00e9sentent \u00e9galement certaines particularit\u00e9s. En tant que droits patrimoniaux, ils font \u00e9galement l’objet d’une imposition<\/a>, par exemple en tant que substrat de l’imp\u00f4t sur le revenu, de l’imp\u00f4t foncier ou de l’imp\u00f4t sur les successions et les donations<\/a>. En fonction des circonstances concr\u00e8tes, ils b\u00e9n\u00e9ficient d’un facteur et d’un taux de capitalisation qui r\u00e9duisent leur valeur par rapport \u00e0 celle de la pleine propri\u00e9t\u00e9. Les formules utili\u00e9es \u00e0 cette fin peuvent \u00eatre trouv\u00e9es dans ce que l’on appelle les tables de capitalisation. Cela permet parfois des \u00e9conomies d’imp\u00f4t. Tel est notamment le cas du concubin<\/a>, qui doit normalement payer un imp\u00f4t sur les successions \u00e9lev\u00e9. En revanche, les proches parents et le conjoint<\/a> sont g\u00e9n\u00e9ralement exon\u00e9r\u00e9s de l\u2019imp\u00f4t sur les successions et les donations<\/a> ou peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de franchises et d\u2019all\u00e8gements fiscaux.<\/p>\n\n L’usufruit peut \u00eatre constitu\u00e9 sur des meubles, des immeubles<\/a>, des droits ou un patrimoine. L’usufruit consiste \u00e0 transf\u00e9rer \u00e0 l’usufruitier le droit de poss\u00e9der, d’utiliser et de jouir d’un bien<\/strong>. Toutefois, la \u00ab nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00bb, qui ne constitue qu’un simple titre de propri\u00e9t\u00e9, reste acquise au disposant ou peut \u00eatre transmise \u00e0 un tiers. Le propri\u00e9taire doit accepter que l’usufruitier utilise le bien conform\u00e9ment \u00e0 sa destination jusqu’\u00e0 l’expiration de son droit. Le propri\u00e9taire peut s’opposer \u00e0 un usage illicite ou inappropri\u00e9 et demander une garantie d\u00e8s qu’il prouve que ses droits sont menac\u00e9s.<\/p>\n\n En fonction de l’objet sur lequel il porte, un usufruit peut \u00eatre constitu\u00e9 de diff\u00e9rentes mani\u00e8res. Lorsque la loi ne pr\u00e9voit pas de dispositions particuli\u00e8res, les dispositions relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 sont applicables.<\/p>\n\n S’il s’agit de meubles (p. ex. des voitures, des \u0153uvres d’art ou des bijoux), l’acte g\u00e9n\u00e9rateur d’obligations n’est en principe soumis \u00e0 aucune forme particuli\u00e8re<\/strong>. Il suffit ainsi que le propri\u00e9taire promette oralement ou de mani\u00e8re tacitement \u00e0 l’usufruitier de lui accorder un usufruit. La promesse peut porter sur des biens individuels ou sur une pluralit\u00e9 de biens (par exemple un parc de v\u00e9hicules ou une collection d’art). L’acte de disposition consiste, pour les meubles, \u00e0 transf\u00e9rer la possession \u00e0 l’usufruitier<\/strong>. Cela signifie que, conform\u00e9ment \u00e0 la volont\u00e9 du propri\u00e9taire et \u00e0 la connaissance de celui-ci, l’usufruitier est en mesure d’exercer la ma\u00eetrise de fait sur l’objet de l’usufruit<\/strong>. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, le transfert de possession s’effectue par la remise de la chose elle-m\u00eame ou des moyens qui permettent d’y acc\u00e9der (comme les cl\u00e9s d’une voiture ou d’un coffre-fort, ou \u00e9ventuellement un mot de passe<\/a> pour les actifs num\u00e9riques).<\/p>\n\n Lorsque l’usufruit porte sur un droit ou une cr\u00e9ance (p. ex. un droit de gage ou une obligation), la constitution se fait par cession<\/strong>. Pour \u00eatre valable, celle-ci doit \u00eatre pass\u00e9e en la forme \u00e9crite. Lorsque des cr\u00e9ances font l’objet d’un usufruit, l’usufruitier peut en percevoir les revenus.<\/p>\n\n Si l’usufruit doit \u00eatre constitu\u00e9 sur un immeuble, des conditions de forme plus strictes s’appliquent. L’acte g\u00e9n\u00e9rateur d’obligations, appel\u00e9 contrat de servitude, doit \u00eatre pass\u00e9 en la forme authentique<\/a>. Le droit cantonal d\u00e9termine qui est comp\u00e9tent en la mati\u00e8re. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, il s’agit d’un ou d’une notaire<\/a> ou d’un officier du registre foncier. Sur la base de cet acte g\u00e9n\u00e9rateur d’obligations, l’usufruit est inscrit au registre foncier. Le droit r\u00e9el d’usufruit ne na\u00eet qu’avec l’inscription au registre foncier<\/strong>. Avant cela, il n’est pas opposable aux tiers. Cela permet d’assurer la s\u00e9curit\u00e9 juridique dans les transactions immobili\u00e8res (principe de publicit\u00e9). L’exercice de l’usufruit portant sur un immeuble peut ainsi \u00e9galement \u00eatre limit\u00e9 \u00e0 une partie d\u00e9termin\u00e9e d’un b\u00e2timent ou d’un bien-fonds.<\/p>\n\n L’usufruitier doit supporter les frais d’entretien<\/strong> ordinaires. S’il ne parvient pas \u00e0 prouver qu’un dommage est survenu sans qu’il y ait eu faute de sa part, l’usufruitier r\u00e9pond envers le propri\u00e9taire de la destruction ou de la moins-value de la chose. En revanche, il n’est pas tenu d’indemniser une moins-value<\/strong> r\u00e9sultant d’une utilisation correcte. De m\u00eame, l’usufruitier a droit aux fruits ou aux revenus d’int\u00e9r\u00eats (provenant par exemple de l’affermage ou de la location) de la chose. Sauf disposition contraire, l’usufruitier a la pleine propri\u00e9t\u00e9 des choses consomptibles, mais il est tenu d’indemniser \u00e0 concurrence de la valeur qu’elles avaient au d\u00e9but de l’usufruit.<\/p>\n\n L’usufruit lui-m\u00eame (\u00ab le droit de base \u00bb) est en principe indissociable de la personne de l’ayant droit. Cependant, dans la plupart des cas, le pouvoir de l’exercer peut \u00eatre transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 une autre personne. On peut imaginer par exemple un cas dans lequel l’usufruitier d’un bijou autorise son \u00e9pouse \u00e0 le porter. Le propri\u00e9taire doit alors tol\u00e9rer l’utilisation de l’objet par l’\u00e9pouse si cela correspond \u00e0 la volont\u00e9 de l’usufruitier.<\/p>\n\n L’usufruit prend fin au d\u00e9c\u00e8s de l’ayant droit<\/strong>. Il peut toutefois \u00eatre limit\u00e9 dans le temps ou soumis \u00e0 des conditions r\u00e9solutoires<\/a>. Sa dur\u00e9e maximale est limit\u00e9e par la loi \u00e0 100 ans. Lorsque l’usufruit prend fin, le possesseur (ou son ayant droit) doit restituer le bien au propri\u00e9taire. Si l’usufruit porte sur un bien-fonds, l’inscription correspondante au registre foncier est supprim\u00e9e.<\/p>\n\n Une forme particuli\u00e8re d’usufruit est le traitement privil\u00e9gi\u00e9 du conjoint survivant<\/a>. Celui-ci consiste \u00e0 accorder au conjoint survivant un droit d’usufruit sur l’ensemble de la succession<\/a>. Cette solution permet au conjoint survivant de conserver la possession de la totalit\u00e9 du logement. Il n’a pas non plus \u00e0 payer les enfants communs pour le moment. En d’autres termes, il peut rester dans la maison sans devoir indemniser les enfants d’une quelconque mani\u00e8re pour leur part successorale<\/strong>. Le droit d’usufruit remplace le droit de succession<\/a> auquel le conjoint, \u00e0 l’instar des descendants, a droit de par la loi. En outre, la quotit\u00e9 disponible<\/a> s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 un quart de l’ensemble de la succession (\u00e0 partir du 1er janvier 2023 \u00e0 la moiti\u00e9)<\/a>. Le de cujus peut attribuer cette part aux personnes de son choix (conjoint, descendants ou tiers), ind\u00e9pendamment de l’usufruit.<\/p>\n\n Le droit d’habitation<\/strong> est un peu plus restreint que l’usufruit. Il s’agit du droit de demeurer dans une maison ou d\u2019en occuper une partie<\/strong>. Le droit d’habitation est incessible<\/strong> et ne passe pas aux h\u00e9ritiers. Il ne peut donc \u00eatre exerc\u00e9 que par la personne \u00e0 laquelle il a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9.<\/p>\n\n Sauf disposition contraire de la loi, les dispositions relatives \u00e0 l’usufruit sont applicable au droit d’habitation. Cela signifie notamment que la constitution d’un droit d’habitation n\u00e9cessite un acte g\u00e9n\u00e9rateur d’obligations en la forme authentique<\/strong> ainsi qu’un acte de disposition consistant dans l’inscription au registre foncier.<\/p>\n\n L’\u00e9tendue du droit d’habitation est d\u00e9finie en fonction des besoins personnels de l’ayant droit. Si le droit n’est pas express\u00e9ment limit\u00e9 \u00e0 sa personne, l’ayant droit peut accueillir dans son logement des membres de sa famille et des personnes vivant sous le m\u00eame toit (p. ex. son concubin<\/a>). Si le droit d’habitation est limit\u00e9 \u00e0 une partie d’un b\u00e2timent (p. ex. une chambre, un \u00e9tage ou une aile), l’ayant droit peut utiliser les installations destin\u00e9es \u00e0 l’usage commun telles que la cuisine, la salle de bain ou les toilettes.<\/p>\n\n Si l\u2019ayant droit dispose d\u2019un droit d\u2019habitation exclusif, il supporte les charges d\u2019entretien ordinaire. Il s\u2019agit des frais g\u00e9n\u00e9raux pour le chauffage, l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, le t\u00e9l\u00e9phone et internet, etc. S\u2019il n\u2019a qu\u2019un droit d\u2019usage en commun avec le propri\u00e9taire, les frais d\u2019entretien incombent \u00e0 ce dernier. Le contrat relatif au droit d’habitation peut toutefois pr\u00e9voir une r\u00e9partition des frais diff\u00e9rente.<\/p>\n\n L’usufruit et le droit d’habitation ont beaucoup de points communs, mais aussi quelques diff\u00e9rences importantes. Le choix de la servitude personnelle la plus appropri\u00e9e d\u00e9pend des circonstances de chaque cas. Il est n\u00e9anmoins possible d’\u00e9tablir quelques r\u00e8gles de base.<\/p>\n\n Le choix entre usufruit et droit d’habitation ne se pose en fait que dans les cas o\u00f9 le droit porte sur un immeuble. Par nature, il n’est pas possible de constituer un droit d’habitation sur des meubles, des cr\u00e9ances ou du patrimoine (cela pourrait \u00eatre possible tout au plus sur une caravane ou un camping-car mais cela est contest\u00e9). Dans ces cas-l\u00e0, il ne reste ainsi que l’usufruit.<\/p>\n\n L’usufruit conf\u00e8re \u00e0 l’ayant droit une libert\u00e9 d’utilisation sensiblement plus \u00e9tendue que le droit d’habitation<\/strong>. L’usufruitier peut notamment louer des appartements \u00e0 titre on\u00e9reux et percevoir lui-m\u00eame les loyers, ce qui n’est pas possible avec le droit d’habitation. En effet, celui-ci a uniquement pour but de s\u00e9curiser la situation de logement de l’ayant droit ainsi que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de ses proches.<\/p>\n\n La limitation du droit \u00e0 certaines parties d’un b\u00e2timent est possible<\/strong> tant pour l’usufruit que pour le droit d’habitation. Cependant, l’usufruit est typiquement un droit exclusif. Le b\u00e9n\u00e9ficiaire de l’usufruit peut ou non permettre \u00e0 des tiers, y compris le propri\u00e9taire, de vivre chez lui. En revanche, il existe \u00e9galement une variante non exclusive pour le droit d’habitation. Dans ce cas, le b\u00e9n\u00e9ficiaire a uniquement le droit de partager le logement avec le propri\u00e9taire ou d’autres personnes. Il est \u00e9galement possible de limiter le droit d’habitation \u00e0 la seule personne du b\u00e9n\u00e9ficiaire, de sorte qu’il est interdit d’accueillir d’autres personnes dans le m\u00e9nage.<\/p>\n\n On peut ainsi affirmer que l’usufruit est judicieux pour assurer une protection financi\u00e8re compl\u00e8te ou pour favoriser quelqu’un<\/strong>. Cependant, l’usufruiti\u00e8re ne re\u00e7oit pas la pleine propri\u00e9t\u00e9. Il s\u2019agit ainsi de faciliter la poursuite de la vie de son conjoint ou de son concubin apr\u00e8s son propre d\u00e9c\u00e8s. Le maintien des standards habituels dans un environnement connu y contribue certainement. En outre, le logement grev\u00e9 de l’usufruit peut \u00eatre c\u00e9d\u00e9 en propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 quelqu’un d’autre (souvent les enfants).<\/p>\n\n Le droit d’habitation est recommand\u00e9 dans les cas o\u00f9 la protection doit se limiter \u00e0 la situation de logement du b\u00e9n\u00e9ficiaire. Le droit d’habitation peut \u00eatre assorti de restrictions plus \u00e9tendues<\/strong>, telles que les charges<\/strong>selon lesquelles aucune autre personne ne peut emm\u00e9nager dans le logement dans le futur ou les animaux domestiques ne sont pas autoris\u00e9s. Le respect d’une telle charge peut \u00eatre impos\u00e9 par le propri\u00e9taire ou ses ayants droit au moyen d’une action en justice.<\/p>\n\n Il est souvent pr\u00e9f\u00e9rable d’impliquer suffisamment t\u00f4t toutes les personnes concern\u00e9es<\/a> par un tel rapport juridique et de tenir compte de leurs souhaits. Les \u00e9poux ou les concubins et les enfants devraient se r\u00e9unir et discuter de la situation du logement. Il conviendrait notamment de discuter de l’utilisation qui sera faite du logement \u00e0 moyen terme. Ainsi, les modalit\u00e9s de l’usufruit ou du droit d’habitation, telles que la dur\u00e9e, l’\u00e9tendue ou la prise en charge des co\u00fbts, peuvent \u00eatre fix\u00e9es d’un commun accord. Cette approche consensuelle permet de pr\u00e9venir les divergences de vues et donc les litiges juridiques<\/a> ult\u00e9rieurs.<\/p>\n\n Dans les cas complexes, nous vous recommandons de vous adresser \u00e0 un sp\u00e9cialiste en droit patrimonial, en droit des successions ou en droit de l’immobilier pour obtenir des conseils<\/a>. A l’adresse support@deinadieu.ch<\/a>, nous nous ferons un plaisir de vous aider \u00e0 trouver un sp\u00e9cialiste.<\/p>\n\nQu’est-ce qu’un usufruit ?<\/strong><\/h2>\n\n
La fin de l’usufruit et le traitement privil\u00e9gi\u00e9<\/h3>\n\n
Qu’est-ce qu’un droit d’habitation ?<\/strong><\/h2>\n\n
Usufruit ou droit d’habitation : quel instrument recommander ?<\/strong><\/h2>\n\n